Taux immobiliers et taux d'usure
Le taux que vous obtiendrez dépend de votre durée, de votre apport, de vos revenus et de la banque. Ces valeurs sont des repères pour calibrer une simulation, pas une offre.
Dernière mise à jour du barème : 09/11/2026 — source : Observatoire Crédit Logement / CSA, taux moyen, 2026-10 — niveau relevé, écarts par durée et par profil conservés.
Taux nominaux indicatifs par durée
| Durée | Très bon dossier | Bon dossier | Dossier moyen | Mensualité pour 200 000 € |
|---|---|---|---|---|
| 7 ans | 2,97 % | 3,17 % | 3,42 % | 2 658,01 € hors assurance |
| 10 ans | 3,07 % | 3,27 % | 3,52 % | 1 956,24 € hors assurance |
| 15 ans | 3,17 % | 3,37 % | 3,62 % | 1 417,03 € hors assurance |
| 20 ans | 3,27 % | 3,47 % | 3,72 % | 1 156,84 € hors assurance |
| 25 ans | 3,37 % | 3,62 % | 3,87 % | 1 014,16 € hors assurance |
« Très bon dossier » suppose des revenus élevés et stables, un apport d'au moins 20 %, pas de crédit en cours et une domiciliation des revenus. « Dossier moyen » correspond à un apport limité à l'ordre des frais d'acquisition.
Les seuils de l'usure
Un TAEG supérieur au taux d'usure est illégal : la banque ne peut pas accorder le prêt, même si vous l'acceptez. Ces seuils sont publiés par la Banque de France.
| Catégorie de prêt | Taux d'usure | Période |
|---|---|---|
| Prêts à taux fixe de moins de 10 ans | 4,09 % | 2026-Q4 |
| Prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans | 4,68 % | 2026-Q4 |
| Prêts à taux fixe de 20 ans et plus | 5,40 % | 2026-Q4 |
| Prêts à taux variable | 5,52 % | 2026-Q4 |
| Prêts relais | 6,49 % | 2026-Q4 |
Le taux d'usure s'applique au TAEG, assurance emprunteur et frais compris — pas au taux nominal. Un dossier peut donc être refusé pour dépassement de l'usure alors que le taux affiché paraît raisonnable, souvent à cause d'une assurance coûteuse liée à l'âge ou à l'état de santé. Dans ce cas, la délégation d'assurance est le premier levier.
Ce qui fait vraiment varier votre taux
La durée
Plus le prêt est long, plus la banque immobilise son argent et prend un risque de taux : chaque palier de cinq ans coûte en général 0,10 à 0,20 point. Sur 200 000 €, passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 150 € mais augmente le coût des intérêts de plus de 25 000 €.
L'apport
Le seuil psychologique est l'apport qui couvre les frais d'acquisition et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. En dessous, la banque finance plus de 100 % de la valeur du bien : peu d'établissements suivent, et le taux s'en ressent. Au-delà de 20 %, la négociation devient nettement plus favorable.
Le reste à vivre et l'épargne résiduelle
Une banque regarde ce qui reste après la mensualité, et ce qui reste sur vos comptes après l'achat. Conserver trois à six mois de charges en épargne de précaution après la signature pèse positivement dans la décision.
Les contreparties commerciales
La domiciliation des revenus, une assurance habitation, parfois une carte haut de gamme : ces produits annexes se négocient en même temps que le taux. Intégrez-les au calcul — une bonification de 0,10 point ne compense pas 30 € par mois d'assurance imposée.
La délégation d'assurance
Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, et le questionnaire médical est supprimé pour les prêts de moins de 200 000 € par assuré remboursés avant 60 ans. Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans, l'écart entre le contrat groupe de la banque et une délégation peut dépasser 10 000 €.
Pourquoi ce barème n'est qu'un repère
Les taux évoluent chaque mois, varient d'une région à l'autre et se négocient dossier par dossier. Ce site ne reçoit aucune commission d'une banque pour afficher un taux attractif, donc aucune raison de publier un « taux d'appel » inatteignable. Utilisez ces valeurs pour calibrer votre simulation, puis confrontez-les aux propositions réelles que vous obtiendrez.