Combien pouvez-vous emprunter ?
La vraie réponse ne tient pas qu'au montant du prêt : c'est le prix du bien que vous pouvez signer, frais de notaire et de garantie déduits. C'est ce que ce calculateur vous donne.
L'effet de la durée
À mensualité identique, chaque tranche de cinq années supplémentaires augmente le capital emprunté — mais le coût des intérêts grimpe beaucoup plus vite.
| Durée | Taux retenu | Capital empruntable | Intérêts payés |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,37 % | 151 999 € | 41 849 € |
| 20 ans | 3,47 % | 184 589 € | 71 659 € |
| 25 ans | 3,62 % | 209 183 € | 109 036 € |
Comment les banques calculent votre capacité
1. Le taux d'endettement, plafonné à 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est juridiquement contraignante : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans (27 ans en cas de différé d'au plus 2 ans dans le neuf). Les banques conservent une marge de flexibilité sur 20 % de leur production trimestrielle.
2. Le reste à vivre
Deux dossiers à 35 % d'endettement ne se valent pas. Avec 2 000 € de revenus, il reste 1 300 € pour vivre ; avec 8 000 €, il reste 5 200 €. Les banques appliquent donc un second filtre, le reste à vivre, souvent de l'ordre de 700 à 900 € par adulte et 300 € par enfant — le barème varie d'un établissement à l'autre et selon la région.
3. Le saut de charge
Votre futur remboursement est comparé à votre loyer actuel. Passer de 700 € de loyer à 1 500 € de mensualité est un saut de charge élevé : la banque vérifiera que votre épargne mensuelle actuelle le rend crédible.
4. Ce qui n'entre pas dans le calcul
Les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier ne pèsent pas sur votre mensualité, mais ils consomment votre apport. C'est pourquoi ce simulateur affiche séparément le capital empruntable et le prix du bien réellement accessible : la différence atteint couramment 20 000 à 25 000 €.