Guide

Comprendre son crédit immobilier

Chaque formule utilisée par le simulateur est publiée ici. L'objectif n'est pas de vous impressionner, c'est que vous puissiez refaire les calculs vous-même et vérifier ce qu'une banque vous propose.

1. Le calcul de la mensualité

Un crédit immobilier français classique est un prêt amortissable à échéances constantes : vous payez chaque mois la même somme, composée d'une part d'intérêts décroissante et d'une part de capital croissante.

M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

M : mensualité hors assurance
C : capital emprunté
i : taux périodique mensuel = taux nominal annuel / 12
n : nombre de mensualités

La convention française est proportionnelle : on divise le taux annuel par 12, on ne prend pas sa racine douzième. Pour 200 000 € à 3,50 % sur 20 ans : i = 0,0029167, n = 240, et M = 1 159,92 €.

Mois par mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû :

intérêts du mois = capital restant dû × i capital amorti = M − intérêts du mois

C'est pourquoi la première échéance d'un prêt à 3,50 % sur 20 ans contient 583,33 € d'intérêts pour seulement 576,59 € de capital. Un remboursement anticipé est d'autant plus rentable qu'il intervient tôt.

2. L'assurance emprunteur

Juridiquement facultative, exigée en pratique par toutes les banques pour une résidence principale. Elle couvre le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie, et souvent l'invalidité et l'incapacité de travail.

Deux bases de calcul

Base	Cotisation mensuelle	Conséquence
Capital initial	C × taux / 12	Constante sur toute la durée. Plus chère au total, plus lisible.
Capital restant dû	CRD × taux / 12	Dégressive. Moins chère au total, mais l'effort initial est identique.

Sur 200 000 € à 0,34 % sur 20 ans, la base « capital initial » coûte environ 13 600 € au total, contre nettement moins sur capital restant dû. Comparez toujours le coût total en euros, jamais le seul taux affiché.

Les quotités

La quotité est la part du capital couverte pour chaque emprunteur. La somme doit atteindre au moins 100 %. Un couple a le choix :

100 % / 100 % : au décès de l'un, le prêt est intégralement soldé. Cotisation maximale.
50 % / 50 % : la moitié du capital est remboursée, le survivant continue de payer l'autre moitié. Cotisation minimale.
Quotités asymétriques (par exemple 70 % / 30 %) : à calibrer sur la part de revenus de chacun.

La loi Lemoine

Depuis le 1^er juin 2022, vous pouvez résilier et remplacer votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans pénalité, à condition que les garanties du nouveau contrat soient équivalentes. Le questionnaire médical est par ailleurs supprimé lorsque la part assurée est inférieure à 200 000 € par personne et que le prêt est remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur.

3. Les frais de garantie

La banque exige une sûreté pour se protéger d'un défaut de paiement. Trois familles, aux coûts très différents.

La caution d'un organisme

Le plus répandu (Crédit Logement, cautions mutuelles de fonctionnaires). Vous payez une commission de caution et une contribution à un fonds mutuel de garantie, dont une partie — environ 75 % — vous est restituée à la fin du prêt s'il n'y a pas eu d'incident. Pas de frais de mainlevée en cas de revente.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Anciennement « privilège de prêteur de deniers » (PPD). Réservée à l'achat d'un bien existant — pas de VEFA, pas de travaux. Avantage décisif : elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Elle suppose des émoluments de notaire, la contribution de sécurité immobilière et des débours, et des frais de mainlevée si vous revendez avant la fin du prêt.

L'hypothèque conventionnelle

Utilisée pour la VEFA, la construction et le financement de travaux. Même structure de coûts que ci-dessus, plus la taxe de publicité foncière de 0,71498 % du capital garanti : c'est la plus chère.

Le nantissement

Vous mettez en garantie un contrat d'assurance-vie ou un portefeuille de titres. Peu de frais, mais l'épargne est bloquée à hauteur du capital garanti.

4. Les frais d'acquisition

Appelés « frais de notaire » par abus de langage : l'essentiel part en taxes. Le détail poste par poste est sur la page frais de notaire. Retenez les ordres de grandeur : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Ces frais ne sont pas financés par le prêt dans le cas général : ils doivent sortir de votre apport le jour de la signature.

5. Le TAEG et le taux d'usure

Le taux annuel effectif global est le seul taux comparable d'une offre à l'autre. Il intègre tout ce que le prêt vous coûte obligatoirement : intérêts, assurance exigée par la banque, frais de dossier, frais de garantie, frais de courtage.

Il est défini par équivalence actuarielle (article R. 314-3 du code de la consommation) : on cherche le taux périodique m qui annule la différence entre le capital net reçu et la somme actualisée des échéances.

capital net = Σ flux_k / (1 + m)^k TAEG = (1 + m)¹² − 1

Il n'existe pas de formule fermée : le calcul se fait par itérations. C'est exactement ce que fait ce simulateur, par dichotomie, dans votre navigateur.

Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure, seuil publié chaque trimestre par la Banque de France et consultable sur la page taux immobiliers. Un dépassement rend le prêt impossible, et c'est fréquemment l'assurance — non le taux nominal — qui fait basculer le dossier.

6. Les règles du HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi de crédit immobilier depuis le 1^er janvier 2022 :

taux d'effort limité à 35 % des revenus nets, assurance comprise ;
durée limitée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement d'au plus deux ans (VEFA, travaux lourds) ;
une marge de flexibilité sur 20 % de la production trimestrielle, réservée en priorité à l'acquisition d'une résidence principale par des primo-accédants.

taux d'endettement = (mensualités de crédits, assurance comprise) / revenus nets

Les revenus locatifs ne sont retenus qu'à 70 % en général, pour couvrir la vacance et les charges. Votre loyer actuel n'est pas une charge s'il disparaît avec l'achat.

7. Le différé d'amortissement

Pendant une période de différé, vous ne remboursez pas de capital. Deux variantes :

Différé partiel : vous payez les intérêts et l'assurance, le capital reste intact. C'est la formule standard en VEFA, pendant la construction.
Différé total : vous ne payez rien, et les intérêts sont capitalisés — ils s'ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts. Nettement plus coûteux.

Le simulateur gère les deux : indiquez la durée du différé dans la section « Différé, prêts complémentaires, revenus ».

8. Le remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi au plus faible des deux montants suivants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Elles sont souvent négociables à la signature, et nulles en cas de vente liée à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité.

Sources et conventions retenues

Formule des annuités constantes, convention mensuelle proportionnelle.
TAEG : équivalence actuarielle, art. R. 314-3 du code de la consommation.
Émoluments du notaire : tarif réglementé, barème dégressif par tranches + TVA 20 %.
Droits de mutation : part départementale (4,50 % de droit commun, jusqu'à 5,00 % depuis la loi de finances 2025), part communale 1,20 %, frais d'assiette 2,37 % de la part départementale.
Droits réduits dans le neuf : 0,71498 %.
Taxe de publicité foncière sur hypothèque conventionnelle : 0,71498 %.
Taux d'endettement et durée maximale : recommandation HCSF du 29 septembre 2021, contraignante depuis le 1^er janvier 2022.
Assurance emprunteur : loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine).
Seuils de l'usure : publication trimestrielle de la Banque de France.

Les barèmes de frais de garantie et de dossier sont des estimations paramétrables : ils varient d'un établissement et d'un organisme de caution à l'autre. Les montants exacts figurent dans l'offre de prêt que la banque est tenue de vous remettre.